Ι.- ΕΙΣΑΓΩΓΗ
Υπάρχουν συνεχείς αναλύσεις και στον έντυπο τύπο αλλά και σε ηλεκτρονικές πλατφόρμες για την πορεία της αγοράς των ακινήτων, την αύξηση των τιμών τους, τις προοπτικές επένδυσης σε αυτά και εν γένει τον τρόπο διαχείρισης τους.
Μία πολύ ειδική κατηγορία ακινήτων, που παρουσιάζει όλο και περισσότερο ενδιαφέρον, είναι τα ξενοδοχειακά ακίνητα. Αναμενόμενο είναι ότι με την αύξηση του τουρισμού αυξάνονται παράλληλα και οι ανάγκες για στέγαση, για ξενοδοχειακά καταλύματα που θα ανταποκριθούν στη συνεχόμενη αυξανόμενη ζήτηση. Η αγορά ενός ξενοδοχείου μπορεί να είναι μία ελκυστική επένδυση και δικαιολογεί το ενδιαφέρον των επενδυτών που στρέφονται πλέον όλο και περισσότερο στην αναζήτηση αγοράς και εκμετάλλευσης ενός ξενοδοχειακού ακινήτου.
Κατωτέρω θα αναφερθεί συνοπτικά το νομικό πλαίσιο στο οποίο ολοκληρώνεται η επένδυση αυτή και επισημαίνεται τι πρέπει να λάβει υπόψιν του και να προσέξει ο υποψήφιος αγοραστής.
ΙΙ.- ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΩΝ ΣΥΜΒΟΛΑΙΩΝ ΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ-ΤΙΤΛΟΙ ΚΤΗΣΕΩΣ
Όπως σε κάθε αγορά ακινήτου έτσι και στην περίπτωση που έχει βρεθεί συγκεκριμένο ξενοδοχειακό ακίνητο και ετοιμάζεται να κλείσει η συμφωνία, πριν από οποιαδήποτε χορήγηση προκαταβολής, θα πρέπει να προηγηθεί ενδελεχής νομικός έλεγχος της ιδιοκτησίας που πρόκειται να μεταβιβαστεί. Έμπειρος δικηγόρος θα πρέπει να ερευνήσει τα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου στο οποίο ανήκει χωρικά το μεταβιβαζόμενο ακίνητο καθώς και το Κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου στο Κτηματολογικό Γραφείο (εάν στην συγκεκριμένη περίπτωση που βρίσκεται το ακίνητο που πρόκειται να μεταβιβαστεί έχει ολοκληρωθεί το στάδιο της κτηματογράφησης και λειτουργεί Κτηματολόγιο). Από την έρευνα αυτή θα προκύψει αφενός το καθεστώς της ιδιοκτησίας (εάν ο ιδιοκτήτης είναι φυσικό πρόσωπο ή νομικό πρόσωπο καθώς και με ποιο ποσοστό συνιδιοκτησίας συμμετέχει το κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο επί του μεταβιβαζόμενου ξενοδοχειακού ακινήτου) και αφετέρου τα νομικά βάρη που ενδεχομένως υπάρχουν σε αυτό (κατασχέσεις, υποθήκες, προσημειώσεις υποθηκών, διεκδικήσεις) .
Εάν π.χ. στα βιβλία βαρών υπάρχει σημειωμένη κατάσχεση για το συγκεκριμένο ακίνητο, θα πρέπει να γίνουν όλες οι απαραίτητες ενέργειες, έτσι ώστε να υπογραφεί συμβολαιογραφική πράξη άρσης κατάσχεσης πριν την ολοκλήρωση της μεταβίβασης και η συμβολαιογραφική πράξη αυτή να μεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο ή να καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο.
Επίσης εάν υπάρχουν εγγεγραμμένες στο Κτηματολογικό φύλλο υποθήκες ή προσημειώσεις υποθηκών θα πρέπει να γίνουν όλες οι κατάλληλες συνεννοήσεις με τους δανειστές που έχουν εγγράψει τις αντίστοιχες υποθήκες ή προσημειώσεις υποθηκών στο βιβλίο βαρών επί του ακινήτου έτσι ώστε να ικανοποιηθεί η απαίτηση τους , να εξοφληθεί η οφειλή του ιδιοκτήτη, να γίνει η διαγραφή των βαρών αυτών από τα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου και κτηματολογίου έτσι ώστε να υπογραφεί στη συνέχεια το συμβόλαιο μεταβίβασης χωρίς να υπάρχουν νομικά βάρη στο ακίνητο.
ΙΙΙ.- ΥΠΟΓΡΑΦΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΩΝ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ
Μετά την διευκρίνιση και επίλυση των ανωτέρω ζητημάτων το επόμενο στάδιο είναι η προετοιμασία των εγγράφων για την υπογραφή των συμβολαίων. Οι συμβαλλόμενοι (αγοραστές-πωλητές) καθοδηγούνται από τον συμβολαιογράφο για την συγκέντρωση όλων των δικαιολογητικών που απαιτούν οι νόμοι για την έγκυρη κατάρτιση του συμβολαίου. Ο συμβολαιογράφος συνεννοείται έτσι ώστε να προσκομιστεί η φορολογική ενημερότητα του πωλητή, η ασφαλιστική ενημερότητα του πωλητή, τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ, καθώς ελέγχει και τα έγγραφα που του προσκομίζει ο μηχανικός και αφορούν το ακίνητο που θα μεταβιβαστεί , ήτοι την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και τις τυχόν τακτοποιήσεις που έχουν γίνει επί αυθαιρέτων του ακινήτου. Επίσης εάν υπάρχουν οφειλές του πωλητή στο Δημόσιο ή σε ασφαλιστικά ταμεία σε συνεννόηση με τον συμβολαιογράφο μπορεί να γίνει παρακράτηση του οφειλόμενου ποσού από το συμβολαιογράφο από το συμφωνημένο τίμημα και να εξοφληθούν οι οφειλές του πωλητή. Επίσης εάν υπάρχουν και οφειλές του ιδιοκτήτη σε Τράπεζες ή σε άλλα φυσικά ή νομικά πρόσωπα επίσης μπορεί να εξοφληθούν έπειτα από συνεννόηση με όλους τους συμβαλλόμενους την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου .
IV.- ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ-ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΗ ΤΟΥ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ
Έπειτα από την ολοκλήρωση της υπογραφής του συμβολαίου είναι πολύ σημαντικό να γίνει η μεταγραφή του στο Υποθηκοφυλακείο ή η καταχώρηση του στα Κτηματολογικά βιβλία. Με τον τρόπο αυτό στη μερίδα του νέου ιδιοκτήτη αναγράφεται το ακίνητο που αγόρασε. Πλέον στις περιοχές της Ελλάδας που λειτουργούν Κτηματολογικά Γραφεία υπάρχει η δυνατότητα να γίνεται από το συμβολαιογράφο η καταχώρηση ηλεκτρονικά. Πρέπει να σημειωθεί ότι με αυτή την ηλεκτρονική διαδικασία επισπεύδεται ο χρόνος της καταχώρησης με αποτέλεσμα να εδραιώνεται η ασφάλεια των συναλλαγών. Η ασφάλεια των συναλλαγών και η γρήγορη καταχώρηση του συμβολαίου αγοράς στο Κτηματολόγιο διαδραματίζει πολύ σημαντικό ρόλο. Είναι μία σημαντική πρόοδος στις συναλλαγές των ακινήτων και μπορεί επίσης να ωθήσει την αγορά των ακινήτων σε περαιτέρω ανάπτυξη και ειδικότερα και στο ξενοδοχειακό real estate.
Επίσης ήδη με τη χρήση ηλεκτρονικής πλατφόρμας στην οποία συγκεντρώνονται από το συμβολαιογράφο όλα τα απαιτούμενα έγγραφα για την υπογραφή του συμβολαίου (ψηφιακό συμβόλαιο) υπάρχει η δυνατότητα όχι μόνο της άμεσης καταχώρησης της συμβολαιογραφικής πράξης όπως αναφέρθηκε ανωτέρω, αλλά και η δυνατότητα να εκδοθεί το πιστοποιητικό μεταγραφής μέσα σε μία μέρα. Το γεγονός αυτό επίσης είναι πάρα πολύ σημαντικό και προστατεύει επίσης την ασφάλεια των συναλλαγών με πολύ θετικό αντίκτυπο στην αναπτυσσόμενη αγορά ακινήτων.
VI.- ΕΠΙΛΟΓΟΣ
Υπάρχουν προοπτικές για επένδυση σε ξενοδοχειακό ακίνητο, το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο είναι φιλικό, εύχρηστο και αποτελεσματικό, γίνονται συνέχεια προσπάθειες για περαιτέρω περιορισμό της γραφειοκρατίας και ελπίζουμε ότι στην αυξανόμενη αγορά ακινήτων, η αγορά ξενοδοχείου θα κατέχει ένα σημαντικό ποσοστό.
Αθανάσιος Δράγιος, Συμβολαιογράφος Αθηνών, Dea droit Communautaire, Universite Bordeaux I: “Real estate και ξενοδοχεία – Επένδυση σε μια νέα αγορά” © Diamond Pages Magazine | November 2024 |
About The Author
