Πως χρηματοδοτούν οι δανειστές τα ξενοδοχεία; Οι δανειστές ξενοδοχείων θα εξετάσουν πολλά επιχειρηματικά διαπιστευτήρια καθώς θα κάνουν το underwriting του δανείου σας. Ενώ ορισμένες κατευθυντήριες γραμμές για την έγκριση ξενοδοχειακών δανείων θα μοιάζουν πολύ με τις γενικές κατευθυντήριες γραμμές που αφορούν την έγκριση επιχειρηματικών δανείων, άλλες θα είναι πολύ συγκεκριμένες για τα ξενοδοχειακά δάνεια.
Ας ρίξουμε μια ματιά στα διαπιστευτήρια που θα αναζητήσουν οι δανειστές ξενοδοχειακών δανείων για να αποφασίσουν τη χορήγηση αυτού του ειδικού τύπου χρηματοδότησης:
Ταμειακή ροή
Όπως κάθε εμπορικός δανειστής, οι δανειστές ξενοδοχείων θα εξετάσουν την ταμειακή ροή της επιχείρησής σας. Η ταμειακή ροή είναι το ποσό των χρημάτων που έχετε εισερχόμενα στην επιχείρησή σας, μείον το ποσό των χρημάτων που έχετε εξερχόμενα από την επιχείρησή σας σε κάθε δεδομένη στιγμή.
Δείκτης κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους
Και πάλι, οι περισσότεροι επιχειρηματικοί δανειστές θα εξετάσουν τον δείκτη κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους οποιουδήποτε δανείου αναλαμβάνουν – και οι δανειστές ξενοδοχείων δεν αποτελούν εξαίρεση. Ο δείκτης κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους (DSCR) συγκρίνει τις ταμειακές ροές μιας επιχείρησης με τις πιθανές δανειακές υποχρεώσεις της. Για να υπολογίσετε το DSCR, θα πρέπει να διαιρέσετε το ετήσιο καθαρό λειτουργικό σας εισόδημα με τις πιθανές ετήσιες πληρωμές χρέους που θα κάνετε για το εν λόγω ξενοδοχειακό δάνειο.
Αναλογία δανείου προς αξία
Τώρα, ας γίνουμε πιο συγκεκριμένοι: Αν και δεν εξετάζουν όλοι οι επιχειρηματικοί δανειστές την αναλογία δανείου προς αξία (LTV), είναι βέβαιο ότι θα την ελέγξουν σχεδόν όλοι οι δανειστές εμπορικών ακινήτων. Έτσι, αν αναζητάτε ένα δάνειο για ξενοδοχείο για τη χρηματοδότηση μιας αγοράς ή ενός έργου κατασκευής, ετοιμαστείτε να υπολογίσετε το LTV. Ο λόγος αυτός είναι απλά το ποσό του δανείου διαιρεμένο με την εκτιμημένη αξία του συγκεκριμένου ακινήτου. Μια άλλη εκδοχή του LTV είναι το ARV ή η αξία μετά την επισκευή. Εάν υποβάλλετε αίτηση για χρηματοδότηση ξενοδοχείου για τη βελτίωση ή την ανακαίνιση του ξενοδοχείου σας, τότε οι πιθανοί δανειστές ξενοδοχείων θα λάβουν υπόψη το ποσό του δανείου κατασκευής ξενοδοχείου, διαιρεμένο με την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου σας μετά το έργο.
Καθαρό λειτουργικό εισόδημα
Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι ένα στατιστικό στοιχείο που θα χρησιμοποιήσουν οι δανειστές ξενοδοχείων για να δουν πόσο αποτελεσματικά λειτουργεί το ξενοδοχείο σας. Πρόκειται για τα έσοδα του ξενοδοχείου σας μείον όλα τα απαραίτητα λειτουργικά έξοδα. Αυτοί οι αριθμοί είναι προ φόρων και δεν λαμβάνουν υπόψη τυχόν πληρωμές χρέους, κεφαλαιουχικές δαπάνες ή αποσβέσεις.
Έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο
Ένα στατιστικό στοιχείο που αφορά συγκεκριμένα τη χορήγηση ξενοδοχειακών δανείων; Τα έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο, ή RevPar. Το RevPar είναι ακριβώς αυτό που ακούγεται και δίνει στους δανειστές ξενοδοχείων μια ιδέα για το πόσο αποτελεσματικά λειτουργεί την επιχείρησή του ένας πιθανός ξενοδοχειακός δανειολήπτης. Για να αποκτήσει ακόμα καλύτερη αντίληψη κατά τη διάρκεια της αξιολόγησης των ξενοδοχειακών δανείων, ένας δανειστής ξενοδοχείων μπορεί και να εξετάσει τόσο τον δείκτη RevPar όσο και την αύξηση του RevPar.
Απόδοση χρέους
Οι δανειστές ξενοδοχείων μπορεί επίσης να εξετάσουν την απόδοση του χρέους. Η απόδοση χρέους είναι απλώς το καθαρό λειτουργικό εισόδημα του ξενοδοχείου σας διαιρεμένο με το δυνητικό ποσό του δανείου και υποδεικνύει την απόδοση που θα έβλεπε ένας δανειστής εάν έπρεπε να κατασχέσει το ξενοδοχείο σας από την πρώτη ημέρα. Η απόδοση του χρέους είναι ένα worst-case σενάριο που επιτρέπει στους δανειστές ξενοδοχείων να αναπνεύσουν πιο εύκολα.
Branding
Τέλος, ορισμένοι δανειστές ξενοδοχείων θα εξετάσουν το όνομα του ξενοδοχείου σας καθώς κάνουν το underwriting. Εάν λειτουργείτε υπό ένα τεράστιο, σεβαστό εμπορικό σήμα, τότε αυτό θα είναι υπέρ σας. Ωστόσο, αυτό μπορεί να κάνει τη χρηματοδότηση μικρών και μπουτίκ ξενοδοχείων πιο δύσκολη. Εάν διαχειρίζεστε ένα μικρό ξενοδοχείο, τότε φροντίστε να αναζητήσετε δανειστές ξενοδοχείων που ειδικεύονται στη συνεργασία με επιχειρήσεις όπως η δική σας, αντί για τεράστιους εμπορικούς δανειστές που στοχεύουν να συνεργαστούν με τις …Marriott και τις Hilton του κόσμου.
Πηγή: Fundera
ΙΝΣΕΤΕ: Ανθεκτική η φήμη της Ελλάδας και της Αθήνας ενόψει της αιχμής της τουριστικής περιόδου
Οι σημαντικότερες τάσεις που επηρεάζουν τον κλάδο της φιλοξενίας σήμερα